不動産投資サブリースの注意点とは?

会社員がすぐに始められる副業とは?

真っ先に思いつくのは、『不動産投資』だと思います。でも実際なんお知識もないのにうまく始められるの??という疑問にお答えしたいと思います。


素人でも簡単にできる


ただし、条件があります。不動投資には2種類あります。


1つ目に、純粋な不動産経営


家賃収入を得ながら経営をしていく。一般的な不動産経営です。

これは、比較的難しい部類でしょう。なぜなら、リスクが発生するからです。

人が集まるエリアを探して、安くて良い施工業者・仲介業者を探して、相場を調べて価格を決めて経営していく。センスも人脈も必要です。

何より、家賃収入が入らない場合、つまり退去者が出た時にすぐに人を入れることができるか?これを実現するためには、常に相場よりも魅力的な物件条件にしておかなければいけませんし、仲介業者との人間関係も大切です。同じように悩んでいる入居者がいるなら、このオーナーの物件に入れてあげたいな〜そう思わせなければ、競合物件に負けます。


2つ目に、サブリース


これは、賛否両論です。いろんな意見がありますが、最初にハッキリ言っておくと、注意点さえしっかり守って入れば損をしない投資です。

これは、普通に不動産を建てるが、不動産収入は『放棄』する。その代わりに、仲介業者(サブリース契約業者)から、家賃の9割〜7割を毎月受け取る。というものです。

当然、借り入れしているのでおそらく毎月赤字です。

ただ、毎月赤字ということで、確定申告で税金が戻ります。所得税が還付され、住民税が翌年から安くなる。

これで、毎月の赤字分を補填できる。というものです。


サブリースの注意点


サブリースを契約しようと言う時に絶対に注意しなければいけないことがあります。

まず、金利

これは、完全なるコストです。安い方がいいに決まっています。金利は経費になるので、その分税金などは安くなるのですが、高くていいことは一切ないです。これは、仲介業者がどんな銀行を紹介するか?にかかっているので、契約が進んでちょうど本契約。という前に一度立ち止まって考えるべきです。

次に、不動産価格

これは、安ければ安いほどいい。なぜかというと、売りやすいからです。

サブリースは税金で還付される分、リスクがない。そういって営業マンが営業して来ますが、リスクはあります。

リスクについてはまた後述しますが、すぐに売れるかどうか。それはとても大事です。

例えば、不動産の価格のうち、1/2くらいは20年で耐用年数を終えるような構造になっています。耐用年数を終えるということは、耐用年数が終わった後は節税効果が半分になるってことです。

当然、その時にきっと下げられているであろう保証家賃次第では、売りたいと考えることも当然あると思います。

この時に、相場では高めに売れそうであっても、購入金額自体が高すぎると、売りたくても売れません。借金だけが残ってしまいます。

要は、売買代金が高いと機動力に欠けるということです。


とにかくひとつだけアドバイスしておきたいこと


それは、本契約前に、必ずサブリースをやっている人、もしくは不動産業で働いていた人、にその物件の話をしてください。

色々なサイトを見て勉強したりしていると、実際何が良くて何が良くないのか?ってわからなくなるものです。

契約自体も複雑すぎてよくわからないまま進んで行ってしまいます。

だから、一つだけ、言うとしたら、

『契約直前に』人に聞くのです。具体的な数字を持って見てもらうことを、オススメします。

それさえできていれば、失敗する可能性は大きく減ると思います。

 

あとは、うまい話は信頼できる人からしかやってこない。

紹介されたりして、話を聞くことが多いと思いますが、本当にいい話を自分にだけしてくれる人なのか?それを考えておくというのも大事だと思います。

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